青島勞務(wù)派遣公司：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面對這四種稅務(wù)怎么處理

青島勞務(wù)派遣公司：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面對這四種稅務(wù)怎么處理

房地產(chǎn)稅是什么？房地產(chǎn)稅所對應(yīng)的為房地產(chǎn)行業(yè)，只要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有全鏈條環(huán)節(jié)的稅，都屬于房地產(chǎn)稅。

    在中國，房地產(chǎn)稅包括增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

    提到房地產(chǎn)稅就不得不說說房產(chǎn)稅了，現(xiàn)在還是會(huì)有不少人將房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅混淆。

    房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅雖只有一字之差，但概念還是不一樣的。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

    準(zhǔn)確來說，房地產(chǎn)稅包含房產(chǎn)稅。

    本篇將從個(gè)人買房和房地產(chǎn)企業(yè)賣房（預(yù)售房）兩個(gè)維度和大家簡單聊聊在房產(chǎn)交易中會(huì)涉及哪些房地產(chǎn)稅和風(fēng)險(xiǎn)。

    個(gè)人購房需要交什么稅

    個(gè)人購置新房，除了房款還需要承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

01  契稅

    契稅，顧名思義，就是指對契約征收的稅，是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

    買房時(shí)按評估額1%-3%繳納契稅。根據(jù)我國最新稅法規(guī)定：面積90平米內(nèi)首次購房1%，面積90平方-144平米且首次1.5%，非首次購房或144平方以上按3%繳納，由買方繳納。

    新房應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率。

    假如李明去年購置了一套90平的新房（首次購房），總房款為100萬元，李明需要承擔(dān)的契稅=100萬元*1.5%=1.5萬元。

    02  印花稅

    相比契稅，印花稅就是小數(shù)目了，印花稅按照總房價(jià)的0.5‰交納。

也就是說，100萬的房子，只要交500元印花稅就可以了。一般印花稅跟首付款一起繳，也方便開發(fā)商統(tǒng)一辦理合同登記和房產(chǎn)證。

    房地產(chǎn)企業(yè)售房環(huán)節(jié)需要繳哪些稅？

    為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)時(shí)間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務(wù)，保證國家稅收及時(shí)足額入庫以及不同納稅人之間稅負(fù)和納稅時(shí)間的公平，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房屋環(huán)節(jié)主要涉及的稅種有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

01   增值稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)）

    《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第691號(hào)）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。

    房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，當(dāng)為增值稅納稅義務(wù)人，稅率為9%，其納稅額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

    如房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房是采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

    02   土地增值稅（預(yù)征）

    《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條明確規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。”

    因此，土地增值稅一般先自行申報(bào)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

    各地對土地增值稅的預(yù)繳稅率存在差異，一般來說，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按照預(yù)售收入的1.5%，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為4.5%。

 03   企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）

    需要提醒大家的是，雖然房子是預(yù)售的，屬于預(yù)收收入，但預(yù)收收入也有納稅義務(wù)。

    房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為收入，因此，負(fù)有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工房屋取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

    (1)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%

    (2)開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%

    (3)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%

    (4)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%

    稅易通在幫助企業(yè)做稅務(wù)籌劃，享受豐厚的財(cái)稅優(yōu)惠政策獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，可以申請個(gè)人所得稅核定征收，實(shí)現(xiàn)完全意義上的企業(yè)綜合稅負(fù)低。